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在境内多种融资渠道持续严控的背景下，海外融资成为房企重要资金补充。 有研究机构统计，去年房企海外融资总额同比增长超5成，融资成本分化明显。今年1月，房企继续密集发布融资计划，仅1月8日一天，就有6家房企发布海外融资公告，总金额达到26.8亿美元，折合人民币186亿元。 业内人士认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录，2020年美元融资继续高位运行。对于经营稳健的企业和大型企业来说，融资成本降低依然是趋势，但对于负债率较高的企业和中小房企来说，未来预计融资难度将非常大。 年末典型房企融资总额下滑 在2019年11月融资大幅反弹的背景下，12月房企融资总额有所下滑。 同策研究院的最新数据显示，2019年12月，监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计764.01亿元，环比下降15.52%。
其中，40家房企债权融资金额600.27亿元，占房企融资总量的78.57%，环比下降21.76；股权融资金额为163.74亿元，占总融资金额比重为21.43%，环比上涨19.38%。 债权融资方面，按总额排名： 第一位是其他债权融资方式，融资金额232.71亿元，占比30.46%，环比减少12.97%。具体融资方式包括：向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等。 第二位是境内银行贷款，融资金额197.23亿元，占比25.82%，环比增加99.29%。 第三位是信托贷款，融资金额95.97亿元，占比12.56%，环比增加179.54%。 第四位是公司债，融资金额为70.78亿元，占比9.26，环比减少65.21%，其中境外美元债券发行合计5.85亿美元，折合人民币40.78亿元。 第五位是境外银团贷款，融资金额为4亿港元，折合人民币3.58亿元，融资金额占比总额0.47%。 股权融资方面，2019年12月，海外配股融资和境内再融资的融资金额各有升降，但二者占比则均有不同程度的上涨。具体来看，境内再融资金额为47.23亿元，占融资金额的6.18%；港股上市房企通过海外配股方式进行融资，总金额为116.51亿元，占比15.25%，环比上升40.86%。除部分房企的股票期权计划，融创中国进行了新股配售。 克而瑞研究中心的数据也显示，2019年12月并未出现像2018年年底的融资大爆发。12月95家典型房企的融资总额为1199.12亿元，环比下降0.5%，同比下降17.9%。其中，企业境内外发债总量166.52亿元，环比下降67.9%，同比下降79.0%，主要由于2019年1月房企面临偿债高峰期，房企2018年12月发债量较大，同时，12月房企发债水平属于年内低位。 同策研究院陈舒认为，面对当前融资环境持续收紧，房企融资方式呈现多样化。一方面，房企股权融资继续保持高位，多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资；另一方面，虽然年底境外融资热度下降，境内银行贷款和信托贷款明显增加，但境外融资依旧是房企融资的主要渠道之一。 融资成本分化明显 根据同策研究院的统计，在已披露的数据中，2019年12月40家房企融资成本大多位于6.95%到8.1%之间。其中，融资成本最低的是华润置地发行的美元次级永续资本证券，发行金额为10.5亿美元，融资成本为固定利率3.75%。融资成本最高的是花样年控股发行的于2022年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率为12.25%。 融资成本的分化在去年全年的海外融资中表现更加明显。 根据中原地产研究中心的统计，2019年，房企海外融资成本主要在6-15%之间，恒大、佳兆业、景瑞、花样年、弘阳地产、正荣地产、阳光城、朗诗、新湖、泛海、当代置业、融信、泰禾、佳源国际、中梁、鑫苑、银城国际等多家房企美元融资成本超过10%。其中，当代置业有一笔绿色优先票据利率高达15.5%，泰禾有一笔融资成本为15%，佳源国际多笔优先票据利率为13.75%。 但也有万科、龙湖、华润等多家房企融资成本低于4%，其中，万科有一笔票据融资成本低至3.15%，龙湖一笔优先票据融资成本为3.95%。 尽管近期多家公司发债，整体融资成本有所下降，但还是出现了分化。 1月8日，融创公告发行5.4亿美元优先票据，利率6.5%，发行利率创历史新低；碧桂园公告发行2笔合计10亿美元的优先票据，利率分别为5.125%和5.625%；旭辉公告发行4亿美元优先票据，利率为6.0%；龙光公告发行3亿美元优先票据，利率5.75%；正荣地产公告发行2.9亿美元优先票据，利率7.875%；中骏公告发行1.5亿美元优先票据，利率7.375%。 1月6日，龙湖成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%。创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。 近期海外融资计划密集发布 中原地产研究中心统计数据显示，2019年全年，房企海外融资总额高达752亿美元，同比上涨幅度高达52%。 克而瑞研究中心的数据也显示，2019年全年95家典型房企共募集金额14986亿元，同比增长9.1%，其中境内债权融资7647.39亿元，同比下降0.61%；境外债权融资5700.26亿元，同比上升24.19%。在7754.99亿元债券融资中，境内发债同比减少23%至2892.30亿元，境外发债同比增长37.34%至4862.69亿元。 克而瑞研究中心认为，2019年在融资环境收紧的情况下，境内发债放缓，与此同时，境外发债也受到备案和监管的控制，境外发债的上涨主要得益于年初的房企集中的境外发债。 进入2020年1月，房企继续密集发布融资计划，据中原地产统计，超过12家房企发布了超过40亿美元的融资计划。仅1月8日一天，就有6家房企发布海外融资公告，总金额达到26.8亿美元。 中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期大量大额度发行美元债。美元债是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。2019年房企美元债刷新纪录，2020年美元融资继续高位运行。对于经营稳健的企业和大型企业来说，融资成本降低依然是趋势，但对于负债率较高的企业和中小房企来说，未来预计融资难度将非常大。 不过，穆迪报告认为，中国房地产开发商去年11月份境外债券发行量从此前3个月29亿美元的均值大幅增至73亿美元，以充分利用剩余的发债额度以及流动性改善的时机。自从监管部门在去年7月份收紧发债规定以来，境外债券发行量锐减，尽管去年11月份出现暂时反弹，但由于多数开发商的发债额度已用完，预计2020年发行量将继续出现同比放缓的局面。 |
