乐居财经 王向南 发自深圳 物管行业新巨头来了,行业格局再生变。 12月16日,招商积余在深圳举办重组更名及上市仪式。历时8个月,史上首例“A股分拆A股上市+A股收购A股”的交易案终于尘埃落定。 2019年4月15日,中航善达发布《重大资产重组停牌公告》,宣布实控人中航国际控股将其持有的所有股份(约22.35%),通过协议转让的方式全部转让给招商局蛇口,而中航善达将通过发行股份的方式收购招商物业100%股份。 12月5日,中航善达发布公司名称工商变更登记完成的公告,公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”,证券代码拟由“000043”变更为“001914”。 聚焦存量资产 积善之家,必有余庆。 追溯过往,“积余”一名,并非首次出现,“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源。 招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局,是中国民族工商业的先驱。1914年2月,轮船招商局实行航、产分业管理,成立“积余产业股份有限公司”,这是招商局集团最早的直属房地产企业,也是20世纪中国最早出现的有案可查的房地产运营公司之一。 “招商积余”名称正来源于此,重组完成后,招商积余以招商系历史品牌的身份,再次回归到人们的视线之中。 此次“招商积余”的复牌、证券代码变更为“001914”,是为溯源与传承。“积余产业运营服务“则意为对存量资产的管理、运营及服务,明确了新公司的未来的业务定位及发展方向。 实际上,无论是中航善达还是招商物业,双方都以擅长机构类物业管理而成名。截至19H1,招商物业在管项目中非住宅类项目占比达32%;中航物业是原中航善达物业服务板块的主要经营主体,2018年,中航物业机构类物管收入占比约79%。 具体来看,2018年原中航善达物业管理业务收入达37.18亿元,同比增长29.68%;其中机构类物管收入29.37亿元,同比增长30%,占物管业务收入的79%;从增量在管面积看,公司2018年新签约项目717万平米,其中机构类物业签约面积分别占比82%。 截至2019年上半年,招商物业在管项目中非住宅类项目占比达32%。不过,招商系资源禀赋优异,非住宅项目增长空间大。除去招商蛇口交付的大量住宅项目外,招商系还拥有大量的商办、工业项目。目前招商物业服务范围覆盖居民生活、企业机构、城市公共共三大类、20多种业态。 非住宅物业为主,毛利率偏低 一般来说,机构类物业的定价受政策限制较小,更加市场化,盈利水平更高。但数据显示, 截至2019年上半年,中航物业、招商物业综合毛利率分别为10.28%、6.66%,显著低于行业均值。 其中,中航善达2018年年报显示,其管理费用占营业收入比重较大,为5.8%。此外,值得注意的是,在销售费用、管理费用、财务费用均较2017年出现不同程度下降的同时,营业成本却增加7.06亿元至53.48亿元,同比增长15%。 同样,招商物业审计报告亦显示,2018年其营业成本为28.86亿元,同比增长19%。同期,其管理费用占营业收入比重最大,为2.0%,与2017年基本持平。 不过,东吴证券研报预计,未来招商积余在集团内战略定位将有所提升,成为重要的业务平台,逐渐向利润中心定位过渡。中航物业、招商物业两家公司毛利率改善空间更大,基于管理面积高增及盈利能力改善,公司未来业绩增长潜力更大。 截至2019年上半年,中航物业管理面积7634亿平米,招商物业管理面积7292亿平米,重组完成后,招商积余管理面积达1.49亿平米,处于行业前五位置,仅次于碧桂园服务、绿城服务、保利物业、雅生活服务。 考虑到招商积余具备大量机构类物业、商业物业,物管费定价高于行业内其他公司,收入、利润端规模增长可期。 据悉,2018年招商积余重组完成后的备考营收97.85亿元,备考归母净利润达10.02亿元,若剔除房地产、建筑等其他业务,备考物业服务收入合计达68.48亿元,归母净利润3.10亿元,营收规模仅次于万科物业(97.96亿元),处于行业第二水平。 文章来源:乐居财经 |