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亿达中国高级副总裁于大海 以1998年大连软件园开园为标志，亿达中国在探索产业地产的路上已经走过21个年头，亿达中国也成为国内最早往产业地产方向转型的房企。 截至目前，亿达中国已经在全国20多个城市先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、郑州科技新城、长沙亿达智造小镇、北京中关村壹号等40多个商务园区项目，运营管理产业面积逾1200万平方米。 11月22日，亿达中国高级副总裁于大海在2019中国地产时代百强榜活动上接受时代财经采访时表示，作为中国最大的商务园区开发商和运营商，亿达中国将围绕软件和信息服务业、新一代信息技术、智能制造、高端装备、大健康、科技金融、数字文创、节能环保等八大产业方向进行布局。寡头不利于市场竞争 随着住宅市场的逐渐饱和，房企纷纷开展多元化发展，其中产业地产成为了一个重要方向，入局者多了也意味着产业地产领域的竞争开始白热化。虽是产业地产的先行者，但亿达中国也无可避免地加入了战局。 然而，在于大海眼中，竞争加剧对于整个产业地产领域来说反而是一件好事。“亿达非常欢迎其他企业进入到这个领域，寡头是不利于整个行业发展的。” 于大海认为，有更多的参与者，实际上对这个领域的提升有积极帮助，会使得市场的发育越来越成熟，提供的服务越来越理想，企业能更好地去满足市场各个方面的需求。 在越来越多房企争相涌入的同时，于大海强调，企业需要理清产业地产跟地产的关系，产业地产摆脱不了地产的属性，但核心内容和目的是要发展产业。“传统地产是销售完了就完了，但做产业园区很大一部分是自持，这要求企业随着时间推移、社会发展不断引进更符合时代需求的企业，让园区产生持续性贡献。” 经过21年的发展，亿达中国在产业地产领域也形成了自己的优势。 于大海称，政府申报、人力资源、投融资等这些产业园区常见的基础服务，亿达很早就开始做了。现在亿达中国做得更多的是持续不断地打造产业资源池，打造一个跨界生态圈，让企业客户和它上下游的产业全部都参与到生态圈里，让大家都能在这个生态圈中获取需要的资源和服务。“亿达是作为一个平台组织者的身份去推动某个产业的发展，从园区运营商往产业合伙人这个方向去转变。” 与此同时，亿达中国还将新技术应用到园区管理上。据介绍，亿达中国已经在深圳专门成立了“易达云图”公司，该公司将综合运用大数据、互联网、云计算这些科技手段去打造集园区智能、资产运营、客户管理、企业服务于一体的智慧园区运营解决方案。 “科技手段的应用对整个园区的开发建设都产生了颠覆。比如说过去招商更多靠人、靠信息，但现在通过大数据采集，我们就可以做出分类、整理和筛选，最后实现精准招商。”产业没有复制性 虽一直强调产业优先，不过目前亿达中国也面临着一个问题：销售物业的收入远超租金收入。于大海认为，这跟行业发展阶段有关系，从目前阶段来看，一个产业园区要生存、要实现稳定发展，还是需要销售型物业来支撑，这在客观上造成了销售收入占比更高，租金收入要超过销售收入还需要时间。另外，销售收入的确定比租金收入更快，销售型物业还在盖就可以卖，而租金只能等企业收房入住了才能收到。 未来，随着产业地产行业不断发展和成熟，销售收入和租金收入会呈现一个此消彼长的态势。于大海表示，亿达中国在2014年上市，资本市场肯定需要企业不断发展，现在亿达有40多个园区，未来可能是50个、60个……现阶段是增量，未来就是存量。“把该卖的都卖了，剩下的就是存量，就是租金收入。” 企业需要不断发展，但每个城市的产业基础和产业结构都不尽相同，产业园区的扩张并不像住宅项目那样具有极强的复制性，这也成为产业地产项目迅速扩张的一个拦路石。 谈及复制性问题，于大海直言，亿达中国一直尊重产业发展的客观规律，这其中就包括了不可复制性。“曾经很多地方政府领导在参观大连软件园的时候给我们提出要求，希望把大连软件园的产业方向和客户复制过去，但得到90%的回答都是不可能的。” 于大海称，亿达中国每到一个城市都会进行深入研讨，如果地方政府提出的方向，亿达认为没有把握，落不了地，宁可放弃一个城市。 虽然产业结构无法复制，但于大海认为，产业发展的理念和服务理念是可以复制的。总结21年来的发展经验，亿达中国针对不同的产业，已经提炼出一套标准化、系统化的操作指引。 而这套操作指引也为亿达中国实现全国化布局提供重要基础。目前，亿达中国采用“轻重并举”的扩张策略。于大海透露，现在市场上有大量的机会和需求，有很多产业园区是政府投资建设的，硬件标准很高，但苦于没有专业的运营团队，这就给了亿达中国介入的机会，公司就可以借助轻资产实现项目拓展。 “亿达有全国和全球的资源，通过我们相对超前的运营服务，可以与客户形成比较高的粘性，这些客户资源对亿达的全国发展有很大帮助，无论是轻资产还是重资产项目都可以做好。” |
