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"老温，144平方米以下免‘豪宅税’，你那套房子有没有准备调价啊？"向先生（化名）在得知"豪宅税"被取消后，立即打电话给朋友温先生（化名），询问他卖房的情况。 温先生名下有一套位于罗湖区百仕达花园的房子挂牌出售中，面积约130平方米的三房单位，挂牌价700万元，2009年购入时仅230万元左右。 "在考虑要不要多加15万元，楼下有一户邻居也在挂牌，之前挂了近半年没卖出，但听他说今天来了几拨人，还谈成了。"温先生表示确实有对上调挂牌价"心动"，"即使上调价格对购房者来说也是好事，毕竟增值税是要一次性缴纳现金的，房价上调的部分却可以算入银行贷款。" 近日，深圳住建局向媒体证实，自11月11日起，同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的深圳住房为"普通住房"，免征增值税。除了免征增值税，未满2年的房产个税也降低了。 在该项政策调整前，满2年的"非普通住宅"需按照（网签价-原登记价）/1.05X5%的标准缴纳增值税，以及按照（网签价-原登记价）X1.5%的标准缴纳个税。 以温先生该套房产交易为例，豪宅线标准调整之前，需缴纳增值税约22.40万元和个税7.05万元。调整后，则仅需缴纳个税4.7万元，相差24.75万元。 35%"被豪宅"二手房"松绑" 据了解，现在深圳目前商品住宅价格多集中在300万—1000万元这个价格段，按照原来的收费标准，市场上近70%的房产交易都要被征收"豪宅税"。"普宅豪宅化"已成为深圳市场的共识。 同时，这也是4年来，深圳再一次大幅度调整"豪宅线"。 其实，深圳市住房和建设局在发布的《深圳市调整普通住房标准》中就有回应称，随着房地产市场形势的变化，该普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。 在此次调整当中，将原先"普通住宅"需要满足的容积率、面积、总价，三大标准改成了2项。对此，贝壳深圳研究院院长肖小平对媒体表示，本次"豪宅线"标准调整之后，深圳市场上，将大约会有35%的"被豪宅"二手房会因此"松绑"。 而对于满两年，单套建筑面积在144㎡以下，税费的影响主要体现在免征增值税和个税降低了0.5%。 "早就应该做调整了！我们这里就是刚需地段的刚需盘，根本就是被‘豪宅化’。"说起"豪宅税"就一脸愤慨的梁女士（化名），她与家人居住在龙岗区中海康城花园，2018年以总价290万元在同小区购入一套约70平方米的两房单位。 "哎，第二套房买早了，是准备给老人住的。我和我先生以前住在罗湖，目前两人都在南山工作。"梁女士聊起自家的情况，"但是南山的房价太高了，罗湖价格合适的房子又太老，搬到龙岗就是想‘用时间换空间’。之前的标准早已跟市场脱节，我们家完全就是被‘误伤’的刚需！" 自2015年"3·30新政"后，深圳楼市便开启2年的"大牛市"，一二手房的实际成交价格，早已抛离通告中对普通住房的价格标准。 此次新政调整之后，中原以89平方米原登记价350万元，网签价700万元的房子为例，给出了不满2年、满2年和满5唯一三种情况下的非普通住宅（以下简称"住宅"）税费对比。 通过对比可以看出，不满两年的住宅税费差额最小，仅有约3万元的差额；满2年的差额最高，约为21万元；满五唯一的差额居中，约为18万元。 无论处在哪个阶段，对购房者来说，无疑都节约了几万至几十万元不等的购房支出。 "购房成本"是否真的上涨了？ 不过，在减税降费的背后，市场却频出部分业主疯狂反价，借机涨价的消息，更有购房者称"税费是省下来了，但是羊毛出在羊身上，最后还是加价给买家。" 事实是这样吗？来算一笔支出。 有人指出，业主加价30万元，如果是首付三成，买家实际上却只需要多付9万元。 比如说，以前500万元的房子，假设"豪宅税"为30万元，则买家需要准备的资金为：首付150万元+税费30万元=180万元。 但是现在因为没有了"豪宅税"，即使业主加价30万元，买家需要准备的资金为：首付530万元*30%=159万元，实际减轻了买家的负担。 反过来，如果买家手上持有180万元现金，那么他可以接受的房屋总价为：180万元/30%=600万元。 也就是说，同样180万元首付，普通住房标准调整后，买家可选择的房屋总价提升了100万元。（该例子未计算其他税费，及考虑月供情况） 深圳资深地产媒体人朱文策认为，"豪宅税"标准调整之后，尽管业主调了价，但是买家还是获得了好处，比原来的买房费用低，涨出来的部分价格买家可以使用贷款支付，对于刚需购房者来说，更是节省了现在要支付的首期资金。 换而言之，只有当买家计算出在豪宅税取消之后获得的"收益"，依然大于业主涨价之后带来的"损失"，才会继续交易，否则买家则会选择继续等待。 有人调价，有人观望 龙华资深经纪人小杨告诉中房深圳，目前其所在的龙华片区大约有10%-20%左右的业主已经上调了价格，上调幅度在税费的一半左右。小杨认为，"豪宅税上调盘活了一部分原本涨幅偏小的楼盘，市场比过去确实活跃一些，不过，并非像网传的那般火热，买家一部分加快入市，大部分依旧持续观望。" 前海片区Q房网经纪人小李表示，在政策出台之后，他所在的前海片区确实有卖家开始调整心理预期，出现调高价格的情况，过去挂牌在600万元的房子，过去还可以调低5%-8%左右，大概在570万—580万元左右可以出手，不过，政策出台之后，确实有部分卖家表示"一分也少不了"，议价空间明显收窄了。 类似的情况还发生在学区房集中的百花片区，百花经纪人小黎告诉中房深圳，"成交的是那些没加价的房源，因为，原本有的议价空间没了，其他的想涨价的，提价幅度在2%至4%左右，也有部分业主依旧选择观望。 石厦片区经纪人小刘称，中大户型的业主收到消息后普遍调价，不是非常急售的业主，比如700万-800万元/套的小三房，业主普遍加价20万元左右，500万-600万/套的，业主也会加价5万-10万元不等。144平方米或以上的单位和单身公寓、一房一厅那些本身就达不到原"豪宅"标准的，则没什么动静。 97.4%的房源挂牌价格稳定 据深圳贝壳研究院数据统计，"豪宅线"调整之后，目前深圳全市挂牌房源中有97.4%的房源价格稳定，仅2.6%的房源在政策出台后进行过调整，其中挂牌价上调的房源占比1.9%，挂牌价下调的房源占比0.7%。调价房源的平均涨幅仅1.8%。 分区域来看，宝安区挂牌房源调价位居前列，涨价占比约为4.9%，调价房源调平均涨跌幅在3.2%，同时，涨价占比较高的还有光明区，调价房源平均涨跌幅达3.5%，盐田区则有所下调，降幅达3.9%。
从挂牌房源调价区间来看，也并非网传的大多数业主上浮10%，绝大多数房源调价在0-3%的涨幅区间，占比达到36.3%，其次为调价3%-5%区间的房源，占比22.4%，而上调价超过10%的房源仅占3.2%。 而从"豪宅线"调整后各区域成交量环比图来看，龙华区域成交量环比上升257.1%，增幅最大，龙岗区域成交上涨12.2%，增幅最小。
限价政策依旧不放松 此次豪宅线调整后，深圳市住建局特别强调，深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策。深圳对普通住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。 深圳贝壳研究院统计指出，当前置业者入市意愿明显增强，短中期市场气氛将比以往更加地活跃。但长期来看，在"房住不炒"及深圳严厉调控政策的大背景下，市场价格大升的支撑因素或将不足，更多房源价格仍将会保持稳定的态势。 对此，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示，受到先行示范区以及豪宅税调整的影响，深圳目前二手房市场比上半年态势活跃，尤其是百花、后海、翠竹等片区的小户型学位房，在"豪宅线"调整之后，成交更为活跃。预计策影响，未来几个月还将会维持市场热度。 广东省住房和政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，调整豪宅总价标准之后，至少60%的房子都不是"豪宅"了。这样，贯通"二手房-新房"的"换房"链条就可以循环起来了，只要二手房换房速度加快了，新房交易也将会被激活。 他表示，从大趋势上看，深圳楼市已步入上升通道，但调控政策未松绑，并不支持明显反弹，房价涨幅有限，自住的买家可选择合适的时机入场。 |
