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一 一个比较集中的问题：我去交了定金或者首付，可银行贷款通不过或者下不来咋办？ 开发商会通过一定机制避免这个问题： 和开发商有合作关系的银行（一定是这些银行，才能为在这个楼盘的购房者提供住房按揭贷款），会提前进场，花1-3天不等的时间，不是和借款人签署贷款合同，而是审核借款人的资质或条件； 到场的购房者会被要求携带相关的资料：购房证明（一般限购的城市才需要，证明你有购房资质），借款人及配偶的身份材料：身份证、户口本及结婚证，个人征信报告，收入证明及银行流水； 如果可以通过银行的审核，后边交过首付、签署了购房合同后就可以来找这家银行（这个客户经理）签署贷款合同；如果自己条件不太好，逾期太多或者收入不太稳定，就要在开发商的置业顾问帮助下再寻其他银行； 如果银行的客户经理审核通过了，就会在你的联系单上边签字。拿着这张有银行客户经理签字的联系单，开发商才会允许你交定金、参加摇号； 如果最后贷款下不来，开发商就会去找在联系单上签字的客户经理，这种联系当然是通过对等的方式进行的：置业顾问会毫不犹豫地给这个客户经理打电话；而这个楼盘的财务总或者项目总则会直接给银行一定级别的行长或部门老总打电话了。 类似的时间，会被定义为“工作事故”，刚入行的、没什么经验的新手才会做这样的事。 二 有经验的客户经理，只需要一刻钟的时间，随手翻翻你的贷款申请资料，主要是个人征信报告、收入证明及银行流水，就能知道你的申请能不能通过银行的贷款审核、要下多大的功夫才能让你的申请一路走到放款； 一般分为三种案子，不用贴标签，心里一定要有数： “绿灯”案子： 个人征信非常好，没有逾期；个人收入稳定、充沛（足以满足收入还贷比的要求）。 个人收入一般和职业有关；现在的好多企业，经营是非常规范的：收入证明，不是你想开多少和单位的人事打个招呼就能开多少的，这些企事业单位在银行享有很高的声誉；同样是IT男，华为的收入很高，腾讯的也可以，苏宁就没那么高了；“绿灯”案子在银行系统里可以畅通无阻； “绿灯”案子是要尽可能地接，是不是不限量、越多越好呢？ 当然不是。 很多银行对客户经理的考核，每年考核贷款的增量：我今年把墙垒的足够高，就是为下一年的指标挖坑。 个贷业务的客户经理很忙的，为了赶案子、为了尽快放款，加班熬夜是常事。有相当一批客户经理忙一段时间过后都要去医院打点滴的。 “黄灯”案子： 借款人的个人征信或收入有瑕疵的案子，或者耗费的时常远超正常案子的案子；一本“黄灯”案子耗费的时常，可能五倍于“绿灯”案子；客户经理要单独拎出来，去找部门经理、高级经理签字，要去和审查员沟通（这个过程，无比艰涩）。 “黄灯”案子的过审，是要折人品的：为什么条件这么次的案子，你都要受理的？一定是私下收了客户的好处了吧？——客户经理干活、跑腿，像雷锋一样，但一定会被这样质疑，虽然人家的质疑不一定说出来；类似折人品的事，你干不了几回的。 “黄灯”案子，如果想接的话，一定要限量。有时候并不是借款人条件不好，而是这笔案子需要耗费的时常太长了。公积金组合贷款就是这一类。南京最常见的有两种公积金，即南京市公积金和江苏省公积金。贷款的时候，市公带省公，省公带市公（夫妻俩交的公积金不是一类，就会出现这种情况）。 “红灯”案子： 直接拒贷的案子，不符合银行的授信条件：逾期太多，收入难以测定，存在一些打政策擦边球的情形：离婚证有可能是假的，银行流水有可能是做出来的。 果决，干脆，具有这样的性格特质的客户经理才能走得更远。
千万不要磨叽，你投入在这上边的时间一点意义都没有。不要觉得拒贷不好意思，也不要想着和客户解释清楚：他清楚不了，他只关心你受不受理他的贷款申请；磨叽半天，从你拒贷的那一刻，很多人都是翻脸、或者站在翻脸的边缘；客气、礼貌一点都不剩； |
