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凯德集团是一家亚洲的多元化房地产集团，总部位于新加坡，其投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅，集团业务遍及全球30多个国家的200多个城市。此外凯德集团还拥有全球领先的房地产投资管理业务规模，旗下共管理8支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。 在当前的存量时代下，大多数房企均已涉足商业领域，而凯德作为国内商业领域的先行者，无论是其资本运作还是管理模式，均有值得借鉴之处。下文中，我们就将分析凯德的业务状况及运营模式，解析凯德的商业优势。
1 凯德集团在中国业务发展历史 从1994年进入中国市场以来，凯德集团在中国的发展已经经历了25年的风雨。从94年的第一座办公楼，到2004年第一座来福士广场开业，再到提出“综合体战略”，凯德集团至今已经成为了在中国最为成功的外资房地产集团之一。仔细梳理凯德的发展历程，我们将其划分为四个阶段，基本可以概括集团在中国的发展脉络。
1、1994年至1999年：首入中国，摸索前行（略） 2、2000年至2012年：重组更名，开启规模高速发展（略） 3、2013年至2018年：组织架构大调整，重启综合体战略（略） 4、2019年起：新增产业园和物流业态，重点部署城市更新（略） 2019年初，凯德集团表示城市更新将成为凯德集团接下来的重要战略部署和核心竞争力所在。同时，凯德通过以110亿新元收购淡马锡附属公司星桥腾飞切入了产业园和物流业态。随着中国新型城镇化进程的深入发展，对居住环境、人文文化、公共服务、产业提升等方面提出了更高的要求。整合了星桥腾飞使得凯德成为了亚洲最大的多元化房地产集团，业态内容更充实，而且增强了企业在产城融合、城市更新方面的竞争力，也让企业能更好地应对市场，可以打造有住宅、有商业地产，有产业园的小城，形成完整的生态体系。
在城市更新的旧村改造方面，凯德自2009年就开始介入的广州大坦沙项目是凯德城市旧改的“重头戏”。作为广州首个打破三条村权属界线，整岛统一规划，实施连片更新改造的重点项目，大坦沙岛规划建筑总量604万平方米，改造总投资额超过500亿人民币。目前大坦沙改造项目的第一个住宅项目已经开售，年内还会陆续有第二、第三地块开始开发，第二条村的改造也在讨论中。由于有大坦沙项目作为先例，广州的其他区政府和一些有改造需求的旧村也向凯德表示有旧改合作意向，未来凯德将会在广州和深圳的其他区域继续开展新的城市改造项目。 经历了在中国25年的发展，截至2019年中，凯德集团已经在中国43座城市拥有/管理200多个项目，在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产价值约为2755亿元人民币，已经成为了在中国最为成功的外资房地产集团之一。 2 凯德集团在中国的商业业务 1．长远来看凯德将持续保持中国较大的业务占比 截至2019年上半年，凯德集团的资产管理规模1291亿新元，约6559亿人民币，较期初增长29.0%。其中，在中国43座城市拥有/管理200多个项目，在中国的总开发规模约2,300万平方米，管理的总资产2755亿元人民币，占比42%，较于2018年年末下降了6个百分点，主要由于凯德自2018年出售20家购物中心予印力后，围绕五大核心城市群不断调整在中国各大区域的项目部署，于2019年6月又出售了3家购物中心，从而使得2019年上半年末资产管理水平相对下降较多。 此外，从所持有的总资产规模来看，凯德自2013年将中国业务定位其最重要的两大核心业务以来，于中国的总资产规模占比从2012年的39%上涨到2016年的44%。综合2013年以来的情况，以及从凯德未来长远的战略规划来看，凯德于中国的业务仍在持续扩张中，未来中国的占比持续维持高位。
从营业收入情况来看，2019年上半年凯德集团实现营业收入21.31亿新元，约108.27亿元人民币，其中中国业务的营收占比为27.0%，同比下降了17个百分点，主要由于中国住宅部分的结转收入单价较低，从而降低了营业收入。从历年数据来看，凯德逐渐加大在中国的布局，这部分投资也渐渐为凯德贡献着不菲的营收，近年来其营业收入的40%左右都来自于中国。 总的来看，自2013年凯德调整组织架构时把中国与新加坡放在平行的核心地位之后，凯德在中国不管是资产管理规模还是营收占比均实现较为稳定的提升，是凯德重点布局的市场。
2．凯德中国房地产投资组合不断优化，估值上涨（略） 3．业务聚焦综合体开发，估值占比达到65%（略） 4．商场城市分布不及综合体核心，81%项目体量小于10万方（略） 3 凯德集团综合体及商场领域的资本运作 在存量时代下，凯德如何在利润不高的商业项目中攫取到更多利润，这与其领先的资本运作模式及管理模式息息相关。尤其是在综合体及商场项目领域，凯德通过投资核心城市的潜力项目，加上基金/REITs的参与，得以更快回流资金再投入，此外通过精细化的运营，降低运营成本，从而提升利润空间。下文，我们将重点分析凯德在综合体及商场领域的资本运作。 1、投资逻辑：注重长期发展且有潜力项目 ➢ 布局五大城市圈，覆盖核心经济带 自2013年，凯德就确定了其在中国的布局方案，不同于其他商业企业全国化铺开式的发展，凯德则选择不断精炼其布局结构，确立了以上海、北京、广州、成都和武汉五大核心城市群的战略布局。一方面，凯德选择五大核心城市群，基本涵盖了中国核心经济带。随着这些城市的经济发展及城市建设，能够为凯德当地的商业项目提升估值。另一方面，精简城市布局能够有效缩小管理半径，较大程度降低运营成本。 以2018年1月凯德向印力出售的资产包为例，其中的20家商场分别分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。此次资产包出售后，凯德位于一二线的综合体及商场的建面占比从2017年底的88%抬升至96%。值得注意的是此次出售后，凯德集团进一步加快了核心城市群的布局力度。2018年11月12日凯德获取广州科学城商业商务用地；次日又于上海北外滩取得第一高双子塔项目，其位于核心城市群的规模优势将更加显现。
➢ 坚持综合体战略，拉大自身优势 除此之外，凯德在项目投资方面也更加注重其“综合体战略”。据悉在2018年初出售的20家商业项目中，全部都为传统的商场项目，占到了当时45家商场总数的44%，而凯德的20家综合体项目却一家都未有出售。相比综合体，传统的商场项目在业态上以零售为主，相对单一，易受到电商的冲击，在未来的发展中也将面临更多风险，而凯德以来福士为代表的商业综合体在业态上更加多元，能够形成稳定的商、办、住的生态圈。 从凯德近年来收购的商业项目来看，这些项目大部分都为综合体项目，如2018年11月收购的广州科学城项目，就将成为凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目；而收购的上海星港国际中心则由2栋50层的办公楼和一体式购物中心组成，为上海第三座来福士。凯德通过打造具有多元业态组合的综合体项目，不仅更加贴合市场的需求，此外也更有利于发挥凯德全产业链及各业务板块的优势，如旗下的服务式公寓、办公楼业务等等，为整体项目带来更多附加价值。
2、基金支持：商业项目金融化助力发展 ➢ 多支基金参与项目投资加速发展（略） ➢ 各类基金分工明确、定位清晰（略） ➢ 租金收入外仍有其他多元收入（略） 3、运营管理：集中式大数据运营拓宽利润空间 ➢ 集中式管理有效降低运营成本（略） ➢ 数据共享预估成本控制费用（略） ➢ NPI同比增长14.5%至27.16亿元（略） 4 凯德应进一步打磨商业项目产品力 从1994年凯德进入中国市场，再到2000年后凯德率先转型商业房地产，目前的凯德已成为了国内众多商业地产商的学习标杆。在大多数企业还在注重商业规模扩张的同时，凯德已开始做业务精简，出售战略目标城市之外的商业项目，加强核心城市的布局力度，从而有效减少管理半径，降低管理成本。 此外凯德商业项目的背后大多都有基金的影子，并形成了一个资本募集、资本支撑、项目运营、创造收益回馈投资者、投资者持续注资的良性循环。此外凯德旗下各基金分工明确，分别参与到项目的前中期，并最终通过出售资产或注入REITs的方式实现退出，不仅有利于商业项目的快速孵化，同时也为凯德快速回流资金，重新投入到新一轮的开发布局中。这样的运营特点，也造成了凯德做商业地产不在于开发物业，而在于运营物业，以挖掘更多利润空间。 在运营管理的过程中，凯德主要通过集中式、数据化的管理模式。一方面，可以降低运营成本，通过后台各职能部门的集中和共享减少人员成本，此外集中采购的方式也能降低采购成本。另一方面，职能集中化也能够有效提升凯德的整体品牌影响力，以集团而非单项目的身份能更好地在市场谈判中获得优势地位。此外数据分享的成本预估模式，也能够有效减少企业在开发新项目时的试错成本。 整体来看，完整的资本运作链条以及精简、集中、高效的管理模式是凯德相较于其他商业地产商的主要优势，此外凯德多元的业务布局（如商场、办公楼、服务公寓、酒店）也为其商业综合体的开发运营提供了有利条件，而凯德集团作为外资也更拥有着融资上的优势，这些特质也让凯德在商业领域脱颖而出，成为争相学习的榜样。 与此同时，凯德也应注意以下几点： 一方面，凯德规划的五大城市圈，虽然能够涵盖中国大部分的核心经济带，保证商业项目未来的稳定收益，但同时也不可避免地会遗漏其他一些快发展的三四线城市，在战略规划上略缺灵活性，或会错失部分城市机遇。 另一方面，凯德的资本运作模式，更依赖项目自身的增值潜力以及深度运营，以满足基金的投资需要。但在目前电商崛起的当下，对实体商业产生了一定冲击，凯德的运营能力也将受到更大考验。此外近年来凯德旗下商业项目的净资产收益率有不同程度的下滑，未来凯德还应进一步提高资本的运用效率。 此外，凯德相比其他商业地产商的主要优势：完善的资本运作链条、丰富的商业运营经验、成熟的管理运营体系。随着国内商业地产竞争的更加激烈，凯德的这些优势相对容易被复制学习。此外国内也在积极研究REITs的出台，相信更多企业也将借力资本化发展商业，凯德目前的领先距离或被逐步缩短。 最后，在商业竞争日益激烈的当下，各种差异化的商业项目不断推出，如华润、万科、世茂等都推出了多种不同的产品线，而凯德也更应从产品差异化、个性化着手，从创新与特色出发，打磨项目产品力，拉大与其他企业的领先优势。（来源：克而瑞地产研究） 文章来源:克而瑞地产研究 |
