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事实上，最近一个月以来，这个过程就已经开始了，挤的是什么？是水分，是高估的城市，高高在上的房企，自负的投机客，还有那些定价不合理的楼盘。 比如，二手房市场急转直下。
房产研究机构克而瑞发布的报告显示，9 月 1 日至 15 日，易居研究院监测的 13 个城市二手房成交量较 8 月上半月下降 16.6%，较 2018 年同时期下降 10.8%。13 城二手房市场延续降温态势。 从环比来看，除扬州外，其余 12 个城市二手房成交量均有所下降。其中，杭州成交量下降幅度最大，下降幅度高达 39.7%。 比如，房企的日子越来越不好过。 同策研究院的统计数据显示，8 月，40 家典型房企融资金额为 368.26 亿元，环比下跌 58.15%，接近 5 月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌，其中，公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超六成。 融资额降低，必然意味着房企现金流难以为继，想要扛过难熬的日子，除了降价促销、收缩战线以外，没有第二条路可走。
所以，我们看到恒大率先开启 " 抢收行动 "，连十月份的促销折扣都先一步推出，融创公开表示不再拿地，禹洲、世茂等实力房企也纷纷表态，对后市持观望态度。 不过，这仅仅是 " 开胃菜 " 而已，十月份寒意渐浓，楼市这块 " 海绵 "，挤出来的 " 水分 " 会更多。 第一，土地市场首当其冲。 数据显示，在流拍率方面，全国主要地级市 8 月共流拍 55 宗地块，流拍率为 6.07%。其中二线城市流拍率为 4.62%，环比上月流拍率上涨 1.98 个百分点；三四线城市的流拍率最高为 7.66%，环比上涨 2.58 个百分点。 数据背后，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频出现，苏州、南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。
再来看 9 月，全国 300 城经营性土地成交建面 15648 万平方米，同、环比分别减少 18% 和 8%。土拍溢价率连续 5 个月回调，9 月份平均溢价率进一步下滑至 7.7%。 很明显，8 月份、9 月份土地市场已经连续两个月走弱了。 当 " 金九 " 告吹之后，以小长假开端的 " 银十 " 更不用多说，那些表态不再拿地的房企，会继续收缩投资，不在土地市场投入一兵一卒，再加上年度的业绩压力，开发商肯定不会在土地市场耗费过多精力。 因此，可以预见，土地流拍、底价拿地、成交与供应双双回落，将会成为 10 月份土地市场的重要特征。 第二，交房压力如影随形。
小长假之后，正式进入 4 季度，与小阳春、金三银四、金九银十等概念不同的是，只要到年底，房地产市场一般都很难出现 " 量价齐升 "。 一个很重要的原因，是房企交房的压力与日俱增。 2016-2017 年，是前几年涨势最猛的时期，房企拿地、购房者置业，一般都是两三年一个周期，2016 年卖出去的那些房子，今年四季度是最后的时间点，如今已是 10 月上旬，房企唯有加快施工进度才能交房。 哪些地方的表现最突出？ 在 7 月份，长江证券研究所宏观分析师赵伟发文指出，2019 年 4 季度，将是住宅竣工高峰期。
分区域来看，东部地区竣工与期房销售的缺口较大；其中，北京、江苏、浙江、广东等省（市），今年面临较大交付压力。此外，中部地区的湖北、安徽和江西，西部地区的重庆、广西和贵州，也存在一定交付压力。 土地市场再降温，交房又迎来压力，这就是十一之后，楼市要面对的 " 棋局 "。 有专家表示，2019 年最后的三个月，" 寒潮 " 可能只是刚刚开始罢了。 据证券时报近日报道，同策研究院总监张宏伟在接受采访时表示：摆脱融资困境是当前房企的棘手问题，这种情况在 10 月份还会持续，最主要的应对方式，是加快销售回款，另外，可以通过引入战略合作或项目合作来化解风险。
房产专家严跃进的看法更加 " 悲观 "：预计房地产量价热度亦会有所下降，直到 2020 年二季度，伴随土拍复苏与新需求积蓄，市场方有望逐步回暖。 这两位专家的看法不谋而合，恰恰说明了目前市场已经取得了共识：四季度不好过，10 月份不好熬。 那些平时充满套路的售楼部，那些房价倒挂严重的二手房，那些热门城市的偏远郊区，那些高额负债的购房者，也许都会在这个深秋露出 " 马脚 "。 |
